SMSF(Self Managed Super Fund)를 이용한 부동산 투자
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안녕하세요.
호주 브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 부동산 입니다.
오늘은 호주의 개인 연금인 수퍼애뉴에이션(Superannuation)을 이용한 부동산 투자에 대해 알아 보려고 해요.
수퍼는 60세 이전에 찾을 수 없기에 누구나 장기 투자를 하도록 도와주며, 무엇보다 세금이 15% 밖에 되지 않고 은퇴 이후에 수퍼를 찾을 때는 세금을 전혀 내지 않기에 절세 효과가 큰 장점이 있습니다.
호주에서는 수퍼를 운영하는 회사에 가입하여 수퍼를 적립해 나가는 경우와, 스스로 수퍼를 운영 관리하는 SMSF(Self Managed Super Fund)가 있습니다. SMSF의 가장 큰 장점은 수퍼로 주거용이나 상업용 부동산을 구매하는 것이 가능하다는 점과, 융자를 받을 수 있기에 레버리지(leverage)를 활용할 수 있다는 점 입니다. 부동산 구매를 위한 레버리지는 상대적으로 안전하며, 더 큰 수익을 위해 필수불가결한 부분이죠.
레버리지를 이용한 더 큰 수익을 꼭 염두에 두지 않더라도, 금액이 큰 부동산을 융자 없이 현금으로만 구매하기는 쉽지 않죠. SMSF 융자 역시 일반 거주용 주택 융자처럼 최대 80%까지 융자가 가능하며, 최대 융자 상환 기간도 30년까지 가능합니다. 또한 SMSF 융자는 개인소득(individual income)과는 완전히 별개로 받게 됩니다.
수퍼적립금액과, 수퍼를 적립해온 히스토리, 현재 쌓여 있는 수퍼 금액으로 대출 가능 및 대출이 가능한 금액이 판단되기 때문입니다. SMSF를 이용하여 부동산에 투자하는 것은, 장기적이고 안정적으로 수익을 담보하고 나의 은퇴를 도울 수 있는 방법입니다.
SMSF 로 부동산 투자를 하는 것이 좋은 상황
SMSF는 내 급여로 모기지 상환을 하는 것이 아니기 때문에 인플레이션의 영향도 적게 받습니다.
호주 부동산도 주기적인 상승기와 하락기가 있지만, 주택의 특성상 강한 하방경직성이 있고, 장기간에 걸쳐서는 강한 수익률을 보여 왔습니다.
요즘 금리인상과 인플레이션으로 주택 시장도 좋지 않다고는 하나, 낮은 공실률로 인해 임대수익이 급증하고 있습니다.
SMSF 를 이용하기 적합한 대상
호주 부동산 가격을 고려했을때, 본인 또는 파트너 수퍼와 합해서 수퍼 금액이 최소 30-40만불 이상은 되어야 합니다.
이미 자가 구입이나 투자주택을 구입하여 개인 소득으로 더 이상 융자가 되지 않는 경우 .
SMSF 융자는 개인소득(individual income)과는 별개로 융자가 가능합니다.
40대 후반이나 50대 초반으로서 60세까지 10년 정도 밖에 남지 않은 경우.
SMSF를 이용한 부동산 투자의 장점
60세 이전에 찾을 수 없기에 누구나 장기투자가 가능합니다.
투자 주택을 판매하는 경우 CGT(자본이득세, Capital Gain Tax)가 15% 밖에 되지 않습니다.
구매 후 1년 이후에 판매하면 세금도 할인됩니다.
은퇴 이후에 판매하면 세금이 면제 됩니다.
융자를 얻어서 레버리지를 활용할 수 있으므로, 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
스스로 투자의 과정과 결과를 통제할 수 있습니다.
SMSF 투자의 단점
자가 주택은 구입할 수 없습니다.
SMSF와 Bare Trust 셋업 비용 및 매년 감사(audit) 비용 등 회계 비용이 industrial superfund에 비해 상대적으로 큽니다.
호주에서는 모든 은행들이 SMSF 융자를 다루는 것은 아니기에, SMSF 융자에 특화된 은행만을 이용해야 합니다.
스스로 투자하고 결과에 대한 책임도 져야 하므로 신경 쓸 것이 더 많습니다.
SMSF 투자 절차
SMSF란 나의 개인 연금(Super)으로 나만의 투자 회사를 차리는 것과 같다고 생각하시면 됩니다.
SMSF를 셋업 하기 위해서는 다음과 같은 자료가 필요 합니다.
1. TRUSTEE - Trustee란 SMSF를 운영하는 주체인으로서 Type으로는 회사 또는 개인으로 설립이 가능합니다.
Company나 self-employeed로 비지니스를 하는 것과 같습니다.
TRUSTEE TYPE
회사 - 장점은 나중에 부부 중 한 명이 빠지거나 타이틀 변경시 용의 합니다.
개인 - 장점은 비용 절감이지만, 나중에 타이틀 변경시 문제가 될 수 있습니다.
2. BENEFICIARY 혹은 SMSF 멤버를 정하는데, 나와 파트너, 혹은 수퍼를 넣고 있는 장성한 자녀가 함께 설립할 수 있습니다.
3. SMSF Trust와 회사 이름을 정하고, Director ID를 셋업합니다. TRUST가 셋업이 완료가 되면 ABN 그리고 TFN을 발급 받게 됩니다.
4. BANK SET UP - 은행에 가서 SMSF 전용 계좌를 엽니다.
은행에 갈 때는 Trust 셋업 후 받은 TRUSTEE, Company certificate, 사인한 Trust Deed, ASIC Detail, ABN를 가지고 가셔야 합니다.
기존에 industrial super에 가입되어 있다면 기존 수퍼를 SMSF 계좌로 모두 rollover를 신청하고, 앞으로 나의 수퍼도 새로운 SMSF 계좌로 이체되도록 변경 요청합니다.
5. ESA SET UP - 현재 고용주에게서 연금을 받고 있거나, 기존 연금 회사에 ROLLOVER를 신청하기 위해서는 ELECTRONIC SERVICE ADDRESS (ESA)가 필요합니다. ESA는 은행의 swift code와 같은 은행 인식 코드입니다. SMSF 셋업이 완료된 후 셋업하면 됩니다.
6. SMSF가 셋업된 후 부동산 투자를 하고 SMSF 융자를 얻고 싶으시면 BARE TRUST를 SET UP 해야 합니다. SMSF Trust를 셋업했을 때 처럼 Trust와 Trustee 이름을 정하고, 구매하고자 하는 투자주택의 주소가 필요합니다. Bare Trust 가 셋업되면, ACN, TRUST DEED, MINUTES, LEGAL CERTIFICATE, BORROWING INFORMATION 등을 받게 됩니다.
7. SMSF 융자 신청 - 투자하고자 하는 주택을 찾았다면 SMSF 융자를 신청합니다. 호주에서는 모든 은행들이 SMSF 융자를 다루는 것은 아니기에, SMSF 융자에 특화된 은행을 이용해야 합니다. 얼마나 융자가 가능한지는, 구입한 투자 주택의 렌트비와 매달 들어오는 수퍼 금액(Super Contribution), SMSF 통장에 남게 되는 Super 잔액으로 계산됩니다.
8. SMSF를 이용한 부동산 투자 시에는 Deposit과 잔액, 변호사비, Stamp duty(취득세) 등 모든 비용이 SMSF에 있는 수퍼 account에서 지불합니다. 또한 매년 감사(audit)을 받게 됩니다.
SMSF를 활용하여 레버리지를 이용한 장기 투자도 하고, 절세 혜택도 누리시기를 바라겠습니다. 오늘은 SMSF 제도에 대해 알아보았는데요 많은 분들께 도움이 되셨길 바랍니다.
추가적인 질문 및 문의사항이 있으시면 클로버 부동산으로 편하게 연락 주세요.
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