안녕하세요.

브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 입니다.

호주에서 내 집 마련은 많은 이들의 꿈이지만, 높은 주택 가격과 초기 보증금 부담은 큰 장벽이 되곤 합니다. 

특히 첫 주택 구입자라면 이 부담은 더욱 클 수밖에 없습니다. 

이런 상황에서 가족의 도움을 통해 주택 구입을 실현할 수 있는 금융 전략 중 하나가 바로 "패밀리 개런티(Family Guarantee)"입니다. 

이 글에서는 패밀리 개런티의 개념, 장단점, 실제 예시, 신청 절차까지 상세히 안내드리겠습니다.

패밀리 개런티란?

패밀리 개런티는 주택 구입자가 필요한 보증금을 전액 준비하지 못했을 때, 

부모나 가족이 자신의 부동산을 담보로 제공해 보증 역할을 하는 금융 구조입니다. 

쉽게 말해, 자녀가 집을 살 때 부모가 담보 역할을 해 주는 것입니다.

호주에서는 일반적으로 주택 가격의 20% 이상을 보증금으로 지불하지 않으면 

Lenders Mortgage Insurance(LMI)라는 별도의 보험료를 부담해야 합니다. 

하지만 패밀리 개런티를 이용하면 LMI 없이도 대출을 받을 수 있어, 초기 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

패밀리 개런티의 구조

예를 들어, 70만 달러의 주택을 구매하려는 자녀가 있다고 가정해봅시다. 

자녀가 5만 달러의 보증금만 가지고 있다면, 원래는 20%에 해당하는 14만 달러를 마련하지 못했기 때문에 LMI가 발생합니다. 

하지만 부모가 본인의 부동산 중 일부(예: 9만 달러)를 담보로 제공한다면, 전체 20%가 충족되어 LMI 없이 대출이 가능해집니다.

가족은 실제 현금을 지출하는 것이 아니라, 자신이 소유한 자산의 일부를 보증으로 제공하는 것이기 때문에 비교적 부담이 적은 방식으로 자녀를 도울 수 있습니다.

장점

1. LMI 비용 절감

패밀리 개런티를 통해 주택 구입 시 가장 큰 장점 중 하나는 LMI를 피할 수 있다는 점입니다. 

LMI는 수천에서 수만 달러까지 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 이를 절약하면 상당한 경제적 이익을 볼 수 있습니다.

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2. 빠른 주택 진입

보증금이 부족하더라도 가족의 도움으로 대출 승인이 나기 때문에, 더 빠르게 주택 시장에 진입할 수 있습니다. 

특히 집값 상승기에는 조기 진입이 향후 자산 증식에 큰 도움이 됩니다.

3. 가족 간 자산 이전

부모가 자녀에게 직접 현금을 증여하지 않고도 부의 이전이 가능하다는 점에서 세금 문제나 직접 자산 손실 우려 없이 도움을 줄 수 있습니다.

4. 유연한 구조

담보 제공 범위는 부모가 소유한 주택의 일부 가치만으로도 가능하며, 보증의 범위는 협의를 통해 조절할 수 있습니다.

단점

1. 담보 위험

만약 자녀가 대출을 갚지 못하게 될 경우, 부모의 재산이 위험에 처할 수 있습니다. 최악의 경우 부모 소유의 부동산이 차압될 가능성도 있습니다.

2. 가족 간 갈등

금전적 문제가 얽히면 가족 간의 갈등으로 번질 수 있습니다. 특히 기대와 현실이 다를 경우 관계가 틀어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

3. 추가 대출 또는 금융 거래 제한

부모가 자신의 자산을 담보로 제공했기 때문에, 이후 본인이 추가 대출을 받거나 금융 거래를 할 때 제약을 받을 수 있습니다.

​4. 법적 책임

보증인으로서 법적인 책임이 수반되며, 이는 단순한 가족 간의 도와주는 행위 이상의 의미를 가집니다. 따라서 사전 이해가 반드시 필요합니다.

​실제 사례

사례 1: 첫 주택 구입자 자녀 지원 

24세의 직장인 Sarah (가명)는 브리즈번 외곽의 60만 달러짜리 타운하우스를 구매하려 했으나 보증금으로 겨우 3만 달러만 모았습니다. 하지만 부모가 자신이 살고 있는 집의 일부(12만 달러)를 담보로 제공함으로써 Sarah는 LMI 없이 대출을 받을 수 있었고, 

예상보다 1년 빨리 내 집 마련에 성공했습니다.

​사례 2: 투자용 부동산 구입 지원 

32세의 James (가명)는 이미 자가를 보유 중이었고, 두 번째로 투자용 부동산을 고려 중이었습니다. 

하지만 기존 모기지와 생활비 부담으로 보증금 마련이 어려웠습니다. 

이때 부모님이 자신들의 부동산에서 10만 달러를 담보로 제공했고, 

James는 예상보다 낮은 금리와 조건으로 두 번째 부동산을 취득할 수 있었습니다.

​신청 방법

패밀리 개런티는 일반 은행 대출과는 조금 다른 절차가 필요합니다. 다음은 기본적인 신청 과정입니다.

1. 조건 확인

부모(보증인)는 호주 내에 자산을 보유하고 있어야 하며, 통상적으로 자가 소유 주택일 필요가 있습니다.

자녀(대출자)는 안정적인 수입이 있어야 하며, 대출 상환 능력을 입증해야 합니다.

​2. 금융기관 상담

대부분의 호주 주요 은행(Commonwealth, ANZ, NAB 등)에서 패밀리 개런티 상품을 제공합니다. 

조건은 은행별로 조금씩 다르기 때문에 반드시 비교 후 선택해야 합니다.

3. 법률 자문

보증인은 독립적인 법률 상담을 받아야 하며, 이 과정은 필수입니다. 

이는 보증인의 권리 보호를 위한 장치로, 문서에 서명하기 전 각자의 책임과 위험을 충분히 이해하도록 돕습니다.

​4. 감정평가 및 승인

보증 자산(부모 소유 부동산)에 대한 감정평가가 진행되며, 승인 이후 정식 대출 계약 및 보증 계약이 체결됩니다.

5. 보증 해지

일정 기간 동안 자녀가 원금의 일부를 상환하여 담보율이 낮아지면(보통 LVR이 80% 이하가 되면) 보증을 해지할 수 있습니다. 

이는 부모의 재산을 다시 자유롭게 만드는 중요한 절차입니다.

주의사항

보증인의 신용 점수에도 영향을 줄 수 있음

대출 연체 시, 부모의 재산 차압 위험

일부 은행은 보증인의 연령 제한, 소득 조건 등을 별도로 설정함

세금 및 증여 관련 이슈 발생 가능성

​호주 부동산 시장에서 Family Guarantee는 많은 젊은 세대의 내 집 마련을 현실로 만들어주는 제도입니다. 

하지만 그만큼 큰 책임과 계획이 동반되어야 한다는 사실을 잊지 마세요. 

부모님의 집을 담보로 제공받는다는 것은 단순한 금전 거래 이상의 의미를 지니며, 올바른 이해와 신중한 판단이 필수입니다.

내 집 마련을 계획 중이라면, 그리고 가족의 도움을 고려하고 있다면 경험 있는 부동산 전문가와의 상담을 먼저 받아보세요. 

클로버 부동산에서는 여러분의 상황에 맞는 대출 구조와 보증 옵션을 함께 검토해드립니다.