#오프더플랜 #OFFTHEPLAN

안녕하세요.

호주 브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버 입니다.

호주에서 'Off the Plan' 방식으로 부동산을 구매하려는 분들이 많아지고 있습니다. 

Off the Plan은 아직 건설되지 않았거나 건설 중인 부동산을 미리 구매하는 방식을 말합니다. 

이 방식은 여러 장점이 있지만, 동시에 주의해야 할 점들도 많습니다. 

이 글에서는 Off the Plan 구매 시 반드시 확인해야 할 사항들을 자세히 알아보겠습니다.

오프 더 플랜이란?

호주 부동산 시장에서 '오프 더 플랜(Off the Plan)' 구매 방식이 점점 더 인기를 얻고 있습니다. 

오프 더 플랜이란 아직 건설되지 않았거나 건설 중인 부동산을 미리 구매하는 방식을 말합니다. 

이는 일종의 선분양 계약으로, 완공 전에 부동산을 구매할 수 있는 기회를 제공합니다.

주요 특징

1. 계약 시점에는 보통 총 가격의 10% 정도의 계약금만 지불합니다.

2. 나머지 잔금은 건물이 완공된 후 입주 시점에 지불합니다.

3. 완공까지는 보통 수개월에서 수년이 걸릴 수 있습니다.

4. 구매자는 설계도면, 3D 모델, 또는 디스플레이 센터를 통해 미래의 부동산을 상상하고 선택해야 합니다.

​이러한 구매 방식은 여러 장점을 제공할 수 있지만, 동시에 주의해야 할 점들도 많습니다. 

이제 오프 더 플랜으로 부동산을 구입할 때 주의해야 할 사항들과 구체적인 구입 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.

오프 더 플랜 구매 시 주의사항

완성된 결과물과의 차이

   - 실제 완공된 부동산이 처음 기대했던 것과 다를 수 있습니다.

   - 설계도면이나 3D 모델만으로는 실제 공간감을 정확히 파악하기 어려울 수 있습니다.

   - 조망권, 일조권 등이 예상과 다를 수 있으므로 주변 환경을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

완공 지연 가능성

   - 다양한 이유로 인해 예정된 완공 일정이 지연될 수 있습니다.

   - 계약서에 완공 지연에 대한 보상 조항이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

개발업체의 신뢰성

   - 개발업체의 과거 프로젝트 이력, 재무 상태, 평판 등을 철저히 조사해야 합니다.

   - 개발업체가 파산할 경우 투자금을 잃을 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

시장 가치 변동

   - 계약 시점부터 완공 시점까지 부동산 시장 상황이 변할 수 있습니다.

   - 완공 시 부동산 가치가 구매 가격보다 낮아질 리스크가 있습니다.

융자 승인의 불확실성

   - 계약 시점에는 융자가 가능했더라도, 완공 시점에 은행의 대출 정책이 변경되어 융자가 거절될 수 있습니다.

   - 'Subject to Finance' 조항을 계약서에 포함시키는 것이 중요합니다.

계약서 세부 사항

   - 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

   - 특히 취소 조건, 디자인 변경 가능성, 하자 보수 책임 등을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

추가 비용 발생 가능성

   - 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 계약서에 명시된 모든 비용을 확인해야 합니다.

   - 인지세, 변호사 비용, 융자 관련 비용 등을 미리 계산해 두어야 합니다.

커뮤니티 및 관리 규정

   - 아파트나 타운하우스의 경우, 관리비, 애완동물 허용 여부, 주차 규정 등 커뮤니티 규정을 미리 확인해야 합니다[5].

세금 관련 사항

   - 오프 더 플랜 구매 시 적용되는 세금 혜택이나 의무를 정확히 파악해야 합니다.

   - 특히 첫 주택 구매자의 경우 제공되는 혜택을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

품질 보증

    - 완공 후 발견될 수 있는 하자에 대한 보증 기간과 범위를 확인해야 합니다.

    - 건설 보증 보험(Builder's Warranty Insurance)의 적용 여부를 확인해야 합니다.

오프 더 플랜 구매 절차

오프 더 플랜으로 부동산을 구매할 때는 일반적으로 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

1. 디스플레이 센터 방문

   - 프로젝트의 디스플레이 센터를 방문하여 전체적인 계획과 디자인을 확인합니다.

   - 위치는 프로젝트 부지나 시행사/시공사 건물 주변일 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

   - 지정된 에이전트로부터 자세한 설명을 듣고 관심 있는 유닛을 선택합니다.

2. EOI (Expression of Interest) 양식 작성

   - 구매 의향이 있는 경우 EOI 양식을 작성합니다.

   - 이는 법적 구속력이 없는 의향서로, 언제든 취소가 가능합니다.

   - 인기 있는 유닛의 경우 경쟁이 치열할 수 있으므로, 관심 있는 유닛이 있다면 EOI를 작성하는 것이 좋습니다.

3. Holding Deposit 지불

   - EOI 작성 후 정해진 예치금(보통 $1,000 - $2,000)을 지불합니다.

   - 이 단계에서 선택한 유닛은 다른 구매자가 구입할 수 없게 됩니다.

   - 보통 1주일 정도의 기간이 주어지며, 마음이 바뀌면 전액 환불이 가능합니다(단, 개발업체에 따라 다를 수 있으므로 확인 필요).

4. 계약서 검토 및 작성

   - 약 2주 후 계약서를 받게 되며, 반드시 변호사를 통해 세부사항을 검토해야 합니다.

   - 이해가 가지 않는 부분이 있다면 반드시 변호사와 확인 후 서명해야 합니다.

   - 'Subject to Finance' 조항이나 'Subject to Loan Approval' 조항 포함 여부를 확인합니다.

   - 계약서 서명 후에도 영업일 기준 5일 이내에는 취소가 가능합니다.

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5. 계약금(Deposit) 지불

   - 계약서 서명 후 보통 2주 이내에 총 구매 가격의 10% 정도를 계약금으로 지불합니다.

   - 이 금액은 판매자의 Trust Account로 송금됩니다.

   - 계약금 지불로 법적인 계약이 완료됩니다.

6. 완공 대기 및 융자 준비

   - 이후 프로젝트 완공까지 기다리는 기간이 됩니다.

   - 완공 2-3개월 전부터는 은행이나 모기지 브로커를 통해 융자를 준비해야 합니다.

7. 사전 점검 및 입주

   - 완공 직전에 Pre-Settlement 인스펙션을 통해 집 상태를 확인할 수 있습니다.

   - 입주 날짜를 통보받게 되며, 해당 날짜에 잔금을 지불하고 입주하게 됩니다.

오프 더 플랜 방식의 부동산 구매는 여러 장점을 제공할 수 있습니다. 

완공 전에 미리 구매함으로써 가격 상승의 혜택을 누릴 수 있고, 첫 주택 구매자의 경우 정부 지원금을 받을 수 있는 기회도 있습니다. 또한, 최신 설계와 시설을 갖춘 새 건물에 입주할 수 있다는 점도 매력적입니다.

그러나 동시에 여러 가지 리스크도 존재합니다. 완공된 결과물이 기대와 다를 수 있고, 시장 상황 변화로 인한 가치 하락 위험, 

완공 지연, 개발업체의 파산 위험 등 다양한 불확실성이 존재합니다. 따라서 오프 더 플랜 구매를 고려한다면 위에서 언급한 주의사항들을 충분히 검토하고, 전문가의 조언을 구하는 것이 매우 중요합니다.

​특히 계약서 검토, 개발업체의 신뢰성 확인, 융자 가능성 점검 등은 반드시 전문가의 도움을 받아야 합니다. 

또한, 구매 결정 전에 해당 지역의 부동산 시장 동향, 향후 개발 계획 등을 철저히 조사하여 장기적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

오프 더 플랜 구매는 신중하게 접근해야 하는 투자 방식입니다. 

하지만 충분한 준비와 올바른 접근으로 접근한다면, 새 집의 설렘과 함께 투자 수익까지 얻을 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 

항상 "구매자 주의"의 원칙을 명심하고, 모든 결정에 앞서 충분한 조사와 클로버와 같은 전문가의 상담을 거치시기 바랍니다.