Deposit Bond란 무엇인가?
-
2회 연결
- - 짧은주소 : http://sunqld.com/brsb/bbs/?t=8waH
본문
안녕하세요. 브리즈번 No1. 한인 부동산 클로버 입니다.
요즘 브리즈번에서 집을 보다가 이런 상황을 겪는 분들이 늘고 있습니다.
마음에 쏙 드는 집을 찾았는데 계약은 지금 해야 하는데
당장 10% 디파짓을 이체할 현금이 묶여 있는 경우입니다.
이럴 때 사용할 수 있는 접근법이 디파짓 본드 인데요
“그거 안전한가요?”, “판매자가 받아주나요?”, “투자자도 써도 되나요?”
이 질문들에 대한 정확한 이해 없이 접근하면 오히려 리스크가 될 수 있습니다.
오늘은 이 부분들에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
디파짓 본드란 무엇인가
디파짓 본드는 대출이 아닙니다.
은행이나 보증기관이 구매자를 대신해 판매자에게
“잔금일에 디파짓을 확실히 지급하겠습니다”라고 보증하는 서류입니다.
즉, 현금 10%를 지금 이체하지 않고 보증서로 대체하는 구조입니다.
중요한 점은 정산일에 디파짓을 안 내는 것이 아니라, ‘지금 당장’ 안 내는 것입니다.
정산 시에는 결국 정상적으로 전체 금액을 지급해야 합니다.
실제 케이스
케이스 A. 브리즈번 ‘동시 매도·매수(동시 결제)’ 상황에서 디파짓 대안이 필요한 경우
브리즈번 모기지 브로커 사이트에 공개된 케이스로, West End의 2베드 아파트를 보유한 부부가 Carindale의 4베드 하우스로 업사이징을 진행합니다. 공개된 재무 개요는 다음과 같습니다.
기존 아파트 가치: 85만 불
기존 대출 잔액: 30만 불
가용 에퀴티: 55만 불
신규 주택 가격: 120만 불
필요 디파짓: 24만 불(20%)
신규 대출: 96만 불
이런 “동시 결제” 구조에서는 에퀴티가 충분해도 ‘디파짓 현금이 당장 손에 없을 수’ 있습니다. 매도 대금이 정산되기 전까지 현금이 잠깐 비는 구간이 생기기 때문입니다. 이런 구간에서 시장에서는 보통
브리징(bridging)
디파짓 본드(deposit bond)
또는 계약 조건 설계(예: 디파짓 분할·기한 조정)
같은 옵션을 검토합니다.
핵심은 “디파짓 본드가 만능”이 아니라, 동시 결제에서 생기는 ‘현금 타이밍 문제’ 를 해결하는 여러 도구 중 하나라는 점입니다.
케이스 B. 투자자가 오프더플랜(Off-the-plan) 매수에서 ‘현금 묶임’을 피한 사례
Deposit Power의 공개 케이스 스터디에는, 모기지 브로커가 투자용 오프더플랜 매수 고객에게 디파짓 본드를 활용해, 디파짓(예: 21,750불)을 트러스트에 장기간 묶지 않고 오프셋(Offset) 계좌에 유지하도록 설계한 사례가 소개돼 있습니다.
오프더플랜은 계약~정산까지 기간이 길어질 수 있어(수개월~수년), 디파짓 현금을 묶어두면
그 기간 동안의 이자 절감(오프셋 효과) 기회를 잃거나
다른 투자 기회를 놓치거나
유동성 압박을 받을 수 있습니다.
이 케이스는 디파짓 본드가 “돈이 없는 사람” 상품이라기보다, 투자자의 유동성을 최적화하는 도구로 쓰일 수 있음을 보여줍니다.
왜 최근 문의가 늘고 있을까
최근 브리즈번에서 디파짓 본드 문의가 늘어난 이유는 명확합니다.
집값 상승으로 디파짓 규모가 커졌다
투자자들이 현금을 묶어두는 것을 꺼린다
금리 환경에서 오프셋 효과가 중요해졌다
동시 매도·매수 구조가 늘었다
특히 100만 불 매수 시 10%는 10만 불입니다.
이 금액이 6~12개월 묶이는 것과 오프셋에 두는 것은 생각보다 큰 차이를 만듭니다.
투자자 입장에서 디파짓 본드 활용 전략
전략 1. “현금 디파짓”을 “기회비용” 관점으로 다시 보기
투자자는 디파짓 10%를 내는 순간, 그 현금은 보통 트러스트에 묶입니다(정산 전까지).
QLD 계약 실무에서도 디파짓은 통상 트러스트 계정에 보관됩니다.
이때의 핵심 질문은 “그 현금을 묶어두는 대신 얻는 안정감” vs “묶이지 않을 때 얻는 기회(오프셋/추가 투자/비상금)” 중 무엇이 더 중요한지입니다.
전략 2. 포트폴리오 확장 구간에서 “현금의 속도”를 확보
투자자는 종종
리노/리모델링 자금
다음 매입의 디파짓
공실/수리 등 버퍼
가 동시에 필요해집니다.
디파짓 본드는 이 중 “다음 기회에 대응하는 현금”을 남겨둘 수 있는 구조라, 특히 2채~3채로 넘어가는 구간에서 검토되는 경우가 많습니다(단, 심사 통과 및 벤더 수락이 전제).
전략 3. “세금/시장 타이밍” 때문에 자산을 급히 팔고 싶지 않을 때
주식이나 다른 자산을 급매로 처분하면
원치 않는 시점에 CGT(양도소득세) 이벤트가 발생하거나
시장이 안 좋을 때 손실 확정이 되거나
포지션이 깨질 수 있습니다.
디파짓 본드는 이런 상황에서 “자산을 지키면서도 계약은 진행”하는 선택지가 될 수 있습니다. (단, 정산 시점에 현금화 계획이 명확해야 합니다.)
전략 4. 오퍼 경쟁이 붙는 시장에서는 “사전 합의”가 성패
실무적으로 가장 중요한 리스크는 이겁니다.
Vendor(판매자)가 디파짓 본드를 안 받으면 끝입니다.
경쟁 오퍼가 많은 매물일수록 현금 디파짓이 선호될 수 있으니, 오퍼 넣기 전
에이전트를 통해 “Deposit bond acceptable?” 사전 확인
계약서 특약(Deposit paid by bond) 문구 정리
같은 준비가 필요합니다.
전략 5. “Finance clause”와 일정(만기)을 반드시 맞춘다
디파짓 본드는 대출이 아니라 ‘보증’이라서, 계약이 무너질 때 구매자 리스크가 커질 수 있습니다.
그래서 투자자라면 특히
Finance clause(융자 조건) 기간
Building/Pest 조건(있는 경우)
Settlement 날짜
Deposit bond 유효기간(만기) 을 일치시키는 게 핵심입니다.
전략 6. “브리징 vs 디파짓 본드”는 목적이 다르다
디파짓 본드: 디파짓 현금 대신 보증서
브리징: 정산까지 ‘돈을 빌려’ 현금흐름을 메움
동시 결제/업사이징 상황에서 둘 다 옵션이 될 수 있고, 어떤 게 유리한지는
기존 집 매각 확실성
LVR/서비스어빌리티
리스크 허용 범위에 따라 갈립니다.
반드시 알아야 할 리스크
1. 판매자가 거절할 수 있다
경쟁이 치열한 매물에서는 현금 디파짓을 선호하는 경우가 많습니다.
오퍼 전에 반드시 확인해야 합니다.
2. 계약이 무너질 경우
Finance clause가 없다면 계약이 깨졌을 때 리스크가 커질 수 있습니다.
디파짓 본드는 보증이기 때문에 계약 조건이 매우 중요합니다.
3. 브리징과 혼동하지 말 것
디파짓 본드는 돈을 빌리는 것이 아닙니다.
브리징은 실제 대출입니다. 목적과 구조가 완전히 다릅니다.
언제 쓰고 언제 피해야 할까
쓰는 것이 유리한 경우
에퀴티는 충분하나 현금이 묶여 있을 때
오프셋 활용이 중요할 때
오프더플랜 장기 계약일 때
다음 투자 기회를 남겨두고 싶을 때
피하는 것이 좋은 경우
판매자가 현금 디파짓을 강하게 요구할 때
융자 승인 확실성이 낮을 때
정산 자금 계획이 불명확할 때
클로버 부동산은 브리즈번 현지 실무를 기반으로
계약 구조, 융자 전략, 자산 활용 방식, 현금 흐름 설계를 함께 검토합니다.
디파짓 본드를 쓰는 것이 유리한지, 브리징이 나은지, 현금 디파짓이 안전한지 케이스별로 판단해야 합니다.
부동산은 집을 고르는 것만큼 계약 구조가 중요합니다.
브리즈번에서 실거주든 투자든 계약을 앞두고 고민이 있다면
단순히 “된다, 안 된다”가 아니라 “나에게 맞는가”를 먼저 따져보셔야 합니다.
클로버 부동산이 그 판단을 함께 도와드리겠습니다.
언제든 편하게 문의 주세요.
댓글목록 0